Қонуни федералии «Дар бораи гарав» (замимаи иҷораи амволи ғайриманқули) № 102-ФЗ аз 16.07.1998

Ҳуқуқи тарк кардани молу мулк дар ҳолатҳое, ки аз ҷониби бисёре русҳо истифода мешавад. Аммо, на ҳамаи онҳо Қонуни федералии «Дар бораи гарав», ки яке аз соҳаҳои қарздиҳиро мустақиман танзим мекунанд, омӯхтанд. Ин мақола тавсифи мухтасари нуқтаҳои асосии ин лоиҳаро пешниҳод мекунад.

Дар бораи ипотека

Шартномаи ипотека чист? Қонуни ҷории «Дар бораи гарав» мегӯяд, ки як тараф ба аҳд бояд гаравгир, яъне кредитор ва дигар тараф - гаравгир ё танҳо қарздор бошад. Гаравдец бо ипотека таъмин карда мешавад, зеро он як вазифаи муҳим дорад: барои қонеъ гардонидани талаби пулии гаравдеҳе, ки қарздорро бо амволи ғайриманқул медиҳад.

Қонун «Дар бораи гарав» мегӯяд, ки амволи ғайриманқул метавонад корхонаҳо, биноҳо, хонаҳо, замин ва баъзе унсурҳои дигарро дар бар гирад. Гардиши чунин намуди молу мулк бояд қонуни дахлдор танзим карда шавад.

Талаботҳое, ки аз ҷониби гарав таъминанд, ин қадар хуб нест: ин ба кредитор фоизи фоизро барои истифодаи қарз равона месозад. Қарордод, шартномаи ипотека шартҳои асосӣ ва иловагии гаравгирро муқаррар мекунад. Ҳама гуна шартнома бояд ба қонун «Дар бораи гарав» риоя карда шаванд.

Дар бораи предмети ипотека

Кадом молу амвол ҳамчун субъекти қонунгузории гарав амал мекунад? Мувофиқи қонун дар чорчӯбаи он, зарур аст, ки дар ин ҷо қайд карда шавад:

• Қитъаҳои замине, ки майдони онҳо аз андозаи ҳадди ақали баробар ё баробар зиёд аст;
• Биноҳо ва корхонаҳое, ки барои фаъолияти соҳибкорӣ истифода мешаванд;
• Биноҳои истиқоматӣ ва ҳуҷраҳо бо ҳуҷраҳои алоҳида;
• Гаражҳо, хонаҳои боғ ва деҳот;
• Энергияи ҳаво, баҳр ё фосила;
• Ҷойҳои автомобилӣ.

Қонун дар бораи гарав гуфт, ки предмети ипотека инчунин ҷузъҳои бо дарназардошти чизи асосист. Дар ин ҳолат, қисмҳои моликияти чизҳои тақсимнашаванда метавонанд ҳамчун субъекти шартнома амал кунанд.

Хулосаи шартнома

Нуқтаи муҳим дар тамоми ҷараёни қарздиҳии ипотека хулосаи оқилонаи қарордод мебошад. Он бояд мувофиқи меъёрҳои Кодекси граждании Русия ба амал бароварда шавад. Мазмуни шартнома бояд инҳоянд:

• Ба таври мустақим мавзӯи ипотека, моҳияти он, хусусияти андоза ва арзёбӣ;
• Ном ва маҳали ҷойгиршавӣ (барои муайян кардани дақиқ будани ашёе, ки ба гарав дода шудааст);
• Тавсифи дақиқ оид ба ӯҳдадорӣ, ки тибқи созишномаи ипотека пешбинӣ шудааст, инчунин асосҳои пайдоиши ва мӯҳлати шартнома;
• Тартиб ва шартҳои зарурӣ барои муайян намудани ҳаҷ, агар маблағи муайян дар оянда муайян карда шавад;
• Мӯҳлатҳои пардохт ва маблағи онҳо, агар мавзӯи қарздиҳии ипотека дар қисмҳо амалӣ карда шавад;
• Таърифи муайян кардани ҳуқуқи гаравгир ба ипотека.

Ва ин чӣ гуна аст? Ин ҳуҷҷати мазкур чӣ гуна аст ва бо созишномаи ипотека чӣ кор кардан лозим аст? Ҷавобҳо ба ҳамаи ин саволҳо дар боби сеюми Қонун «Дар бораи гарав» (ФЗ № 102) оварда шудаанд.

Дар бораи гарав

Ипотека як намуди номуайян аст. Бинобар ин ҳуҷҷат, ҳуқуқҳои зерин аз соҳиби он шаҳодат медиҳанд:

• Ҳуқуқ ба гарав кардани молу мулк, ки мавзӯи шартномаи ипотека мебошад;
• Ҳуқуқ ба иҷрои ӯҳдадориҳои пулӣ тибқи ипотека.

Шаклҳои дигари мушаххас, ғайр аз ипотека, ҳанӯз аз ҷониби қонун муқаррар карда нашудааст. Дар ин ҳолат шахсоне, ки амволи қарздор доранд, гаравдеҳ ва қарздор мебошанд. Гаравдец ҳамеша бо тайёр кардани ипотека кор мекунад.

Дар кадом ҳолатҳо додани баргардонидани гаравпулӣ имконнопазир аст? Қонуни дахлдори федералӣ шартҳои зеринро номбар мекунад:

• Мавзӯи ипотека ин маҷмӯи амвол мебошад;
• маблағи қарзи ипотека муайян карда нашавад, ва ҳеҷ шароит, ки муайян ин миқдор кӯмак нест.

Махсусан мӯҳтавои ипотека, ки минбаъд мавриди баррасӣ қарор мегирад, муҳим аст.

Мундариҷаи ипотека

Мувофиқи варианти ҷорӣ Қонун «Дар бораи гарав» дар лаҳзаи ба гарав гузоштан, гаравдеҳ бояд дороиҳо бошад:

• Ном ва маълумоте, ки шахсияти шахсе, ки гаравдеҳ ва гаравгир муайян кардааст (талабот оид ба иттилоот, вобаста ба он, ки шахсони воқеӣ ва ҳуқуқӣ дар шартнома қарор доранд, каме фарқ мекунанд);
• Ҳуҷҷати шартномаи бо ипотека таъмингардида;
• Нишон додани маблағи зарурии ипотека, инчунин маблағи фоизҳо;
• Нишон додани шартҳои пардохти маблағ;
• Маълумоте, ки барои муайян кардани молу мулки ба гарав гузошташуда заруранд;
• Имзои тарафҳо оид ба шартнома, инчунин маълумот дар бораи бақайдгирии давлатии шартномаи ипотека.

Реестри ипотека барои талафоти вобаста ба барҳам додани ипотека ё бо сабаби мувофиқат накардани он пурра масъулият дорад. Инчунин қайд кардан ҷоиз аст, ки он имконпазир ва бекор кардани талаботи инфиродии ҳуҷҷатест, ки агар ношиносҳо дарҳол пас аз таҳлили номувофиқ муайян карда шаванд.

Бақайдгирии давлатӣ

Моддаи 20-и Қонуни Ҷумҳурии Тоҷикистон дар бораи ипотека ҳамчун амволи ғайриманқули воқеӣ бақайдгирии давлатии тамоми равандро пешбинӣ менамояд. Тавре ки шумо медонед, ипотека танҳо пас аз бақайдгирии дахлдори давлатӣ ба қувваи қонунӣ ворид карда метавонад. Шартномаи нотариалӣ, ки аз ҷониби ҳар ду тараф ба аҳднома имзо шудааст, манбаи ӯҳдадориҳои тарафайн мебошад.

Дар ҳолати ипотека, ки дар он ҳуқуқҳои гаравгир тасдиқ карда мешавад, мақоми бақайдгиранда метавонад худи худи гаравгирро, инчунин ҳуҷҷатҳои дар он зикршуда талаб намояд. Дар натиҷаи бақайдгирӣ, маълумот дар бораи гаравгири нав ба Феҳристи ягонаи давлатӣ дохил карда мешавад.

Истифодаи амвол

Гаравдеҳе, ки ҳуқуқи истифодаи ин ё он амволро дорад, имкон дорад, ки аз мавзӯи шартнома аз ҳама даромад ва меваҳо фароҳам оварда шавад, агар чунин амвол ба моликият зарар нарасонад ва арзиши онро паст карда наметавонад. Қарздор ҳуқуқи истифодаи моликияти гаравдеҳро маҳдуд намекунад. Боз қарздор метавонад чӣ кор кунад?

Мувофиқи қонун дар бораи гаравҳои асъор, гаравдеҳ вазифадор аст, ки молу мулки гирифташударо дар ҳолати хуб нигоҳ дошта, ва дар айни замон хароҷоти нигоҳдории онро то ба итмом расонидани шартномаи ипотека нигоҳ дорад. Дар асл, ин ду вазифаи асосии қарздор мебошад. Илова бар ин, зарур аст, ки татбиқи таъмири капиталӣ ва ҷорӣ, равандҳои суғурта, андешидани чораҳо оид ба ҳифзи молу мулки ба гарав гузошташуда аз зарари ё талафот ва бештар аз он. Қонун дар бораи он, ки грант вазифадор аст, ки амволи худро аз талаботҳои шахсони сеюм муҳофизат кунад ва инчунин таъмини бехатарии худро дар ҳар гуна имконпазир таъмин намояд.

Интиқоли молу мулк

Қисми шашуми лоиҳаи қонун дар бораи имконпазирии интиқол додани молу мулке, ки тибқи шартномаи ипотека ба шаҳрвандони дигар дода шудааст, хонда мешавад. Он дар бораи равандҳои ихтиёрӣ, фурӯш ё мубодила, ки аз ҷониби гаравдеҳ фурӯхта мешавад. Аммо чӣ тавр ин нақша ба нақша гирифта шудааст? Ин ҷо ҳама чиз душвор аст.

Нуқтаи муҳиме, ки арзиши онро диққат медиҳад, ин нишондиҳандаи имконпазирии интиқол дар амволи гарав мебошад. Агар ин гуна ҳолат дар ҳуҷҷат муқаррар нагардида бошад, гаравгир ҳама гуна ҳуқуқҳои дар боло зикршударо истифода набарад (истисно аз меросхӯрии молу мулк аст).

Шахсе, ки вориси мағор мегардад, як қатор вазифаҳоро мегирад. Бинобар ин, гаравиши молу мулк то он даме ки қарздор тамоми вазифаҳои ба зиммаи ӯ гузошташударо иҷро мекунад, эътибор пайдо мекунад.

Алоҳида, зарур аст, ки масъулиятро оид ба гаравдеҳоне, ки ҳангоми вайрон кардани қоидаҳо дода шудаанд, қайд кунанд. Он аз тарафи Кодекси граждании Русия муқаррар шудааст.

Дигар меъёрҳои қонун

Оё имконпазир аст, ки ипотекаи минбаъда барои гарави пешпардохти ипотекаи қаблӣ ройгон бошад? Қонун, махсусан бобҳои ҳафтум, ин гуна имкониятҳоро танзим мекунад, ки ба баъзе таносубҳо вобаста аст.

Боби 9 ба соҳибҳуқуқи моликияти гарав дар бораи амволи гарав дар бораи қонеъ гардонидани даъвои қонунӣ, ки аз ҷониби қарздор иҷро нагардидааст, дахл дорад. Он бояд дар суд рӯй диҳад. Боби X амалӣ намудани молу мулк ба воситаи танзим савдои оммавии. Қарори фурӯш низ аз ҷониби суд қабул карда мешавад. Ниҳоят, дар боби 11-уми лоиҳаи қонун «Дар бораи гарав» муфассал навъҳои қитъаҳои замини алоҳида, ки бо ипотека алоқаманд нестанд, тафтиш мекунанд.

Эҳтимол, дар байни гаравгирони Русия бештар аз ҳама хондашуда дар боби 13, ки дар бораи хусусиятҳои гаравхонаҳои истиқоматӣ ва хонаҳо сухан меравад, мебошад. Ин ба талаботҳои чунин намуди молҳо дахл дорад. Ин, масалан, ҳузури биноҳои алоҳида, зарурати бақайдгирии давлатии молу амволи ғайриманқул ва дигар нуқтаҳои дигар мебошад. Дар ин ҳолат қонуни пардохти ипотека ҳамчун иҷрои пурраи ӯҳдадориҳои гаравгир маънидод карда мешавад.